다산신도시 현대프리미어캠퍼스 단점분석

 
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1. 현대프리미어 캠퍼스는 입주업종이      
    제한적이다
현대프리미어 캠퍼스는 A,B,C,E동의 경우
지식기반산업과 정보통신산업 업종만
입주가 가능한 상태임
D동은 제조업이 입점가능하지만
폐수배수시설설치 허가를 득하여야하는
업종은 입주가 불가능하다
(단 A,B.E동에 폐수저류조를 설치하는
설계변경을 진행 할 예정이라 하며
설치 후에는 A,B,E동에도 제조업이 입주가능)
단 인허가 과정에서 설계변경이 되지 않더라도
수분양자가 이의를 제기 할수 없음으로
상황을 정확히 인지하고 계약하시길 권장한다
 
폐수저류조를 설치 한다 하더라도
드라이브인시스템이나 도어투도어 시스템 등
대형차량이 직접 사무실까지 운행가능해야하는
제조업의 경우 입주가 불가능하다
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현대프리미어캠퍼스는
개인적인 생각에는 제조업종은
구색맞추기로 1개동(D동)만 배치하고
대부분의 호실을 지식기반산업과 정보통신산업의
입주로 예측한 듯하다.
프리미엄아울렛과의 연계성도 고려해야하며
지원시설과 1,2층 상가의 건축 컨셉 또한
일정부분 소음과 공해를 수반하는
대형 제조업종의 입주와는 거리가 멀어보인다
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2. 현대프리미어 캠퍼스는 너무 크다
 
현대프리미어 캠퍼스는 연면적 10만평
(63빌딩의 2배)
3층부터 10층까지
A,B.C.D.E동
C동은 기숙사와 에틱오피스 형태로
총 1600개 호실로 구분해서 분양된다
지하1층과 지상 1,2층은 지원시설(상가 등)으로
구성되며 대출등 세제혜택의 대상에서 제외된다

외부 전망이 보이는 바깥쪽은
조금 큰 평수의 호실로 나누어
가격대가 조금 무겁게 편성하였으며
내부 광장이 보이는 쪽은 가격을 가볍게
분양받을 수 있도록 작은 평형대를 배치하였다
단 선호도가 높은 코너쪽은 분양계약 전까지는
코너 1개호실만 분양이 불가하도록
내부적으로 정해져 있다.
대형 분양대행사 3개팀이 모두 지켜야 할 규칙으로
분양 계약시 참고하시길 바란다

직접 입주하는 사업체의 경우를 제외하고
투자의 대상으로 임대료와 시세차익을 기대하는
투자자의 경우
실제로 너무 큰 현대프리미어캠퍼스는
공실의 위험에서 안전한가?
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잘모르겠다...
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대표적인 베드타운(Bed town) 남양주
1600개 이상의 호실들
우후죽순 들어서는 지식산업센터들..
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현대프리미엄아울렛과의 시너지
1,2층 상가외관의 빌리지컨셉
지식산업센터 내 최초 트램운행
원청인 강남과의 거리 30분
북부간선도로 외곽순환도로
강변북로 등 교통입지
도농역, 다산역과의 도보 15분대 거리
CGV 9개관 / 스파 / 락볼링장 / 키즈카페 / 대형서점
등 대형 앵커시설들...
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그들이 말하는 현대프리미어캠퍼스의
장점들이 투자를 성공으로 끌어줄까?
많은 지식산업센터들 중에 어딘가는
성공적인 사업이 되겠지만
여전히 모르겠다
연관산업들이 모여있어야 유리하기 때문에
규모가 클수록 좋다가 맞는지
사무실이 너무 많아서 공실률이 높을것이다가
올바른 예측일지..
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기초적인 질문으로 돌아가볼까 한다.
부동산 투자를 할것인가?
자본금은 넉넉한가?
 
만약 부동산투자를 할 생각이고
자본금이 크게 넉넉하지 않다면..
지식산업센터는 최적에 투자처임에는 틀림없다
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팍팍한 부동산 정책의 흐름속에
70~80%대 이상의 대출
비교적 저렴한 금리
중도금 무이자
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하지만
아직은 생소한 지식산업센터 투자를
결심하는 초보투자자 분들은
간과하지 말아야 할 부분!
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예컨데
분양가 2억5천인 1개실을 
80%대출로 분양받은경우
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단순계산으로 2500만원 계약금 입금
22년 준공전까지는 더이상의 추가 비용은 없지만
준공시점부터는 나머지 잔금 10% 2500만원과
대출이자를 감당해야한다.
운좋게 바로 임대가 되면 보증금으로
잔금을 대체할 수도 있고
비교적 높은 수익을 창출할 수 있지만
그렇지 않은경우 즉 공실로 유지될 경우
관리비와 대출이자를 오롯이 감당해야한다.
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그 기간이 얼마나 될지
분양가에서 P가 생길지 그렇지 않을지
매수인이 있을지.. 없을지..
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투자는 리스크를 담보한다.
일정기간 공실의 부담을 감당할 수 없다면
투자하지마라 절대!
 

3. 일대에 교통대란이 일어난다
주변 도로가 좁다
실제로 12년째 이곳에 살고 있는 시민 입장에서
다산신도시가 생긴 후 강변북로 등
서울 방향 도로 상황이 매우 좋지 않다
뿐만 아니라 현대 아울렛과 지식산업센터
주변도로는 외곽순환도로
남양주 IC방향으로 매우 좁게 형성되어있다
확장계획이 있긴하지만.. 여튼 그렇다
아울렛이 연간 800만명이상을 유동인구로
예상하는데 과연 감당이 될지 알수없다
아울렛은 주말상권이고
지식산업센터는 주중상권이기때문에
크게 문제가 없을 것이다..라고도 한다.
뭐...대한민국에 사람 모이는 곳에
교통 원활한 곳 봤냐고 묻는 사람도 있다
여튼 주변 도로 상황도 단점으로 봐야 할 듯하다
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4. 산업인프라가 약하다
맞다 남양주는 슈퍼베드타운이다
22년 준공예정인 지식산업센터의
기준에서 보면 
왕숙신도시의 진행여부
구리남양주 경기테크노밸리
진관산업단지 활성도
양정역세권 개발 진행상황 등
남양주시의 베드타운의 오명?을 벗어나기위한
노력이 어떻게 진행될지가 관건이라 볼 수있다
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5. 성장관리지역이 아니다
현대프리미어 캠퍼스는 과밀억제권역에 위치한다
과밀억제권역에서 성장관리지역으로 이전시
법인세 감면혜택이 있고 경우에 따라
과밀억제권역에 위치한 지식산업센터보다는
성장관리권역에 위치한 지산이 더 유리할 수 있다
하지만 성장관리권역의 특성상 공실의 리스크가
더 클 가능성이 있고 배후 또한 약한 경우가 많다
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6. 남양주는 시골이다
사실 개인적으로 가장 큰 단점이라고 생각하는..
남양주에 대한 사람들의 인식
"심리적인 거리"
실제로 남양주는 아니 다산은
그리 멀지 않다
하지만 대부분의 사람들은 남양주는 시골이고
여행갈 때 관통하는 
작은도시 정도로 인식되고 있는듯 하다
임대의 대상이 되는 기업의 입장에서도
이러한 심리적인 거부감은
매우 중요한 문제 일 수있다
사무실 어디야? 회사어디야?
라는 질문에
남양주야..
라고 말하고 싶지 않을 수도 있다는 뜻이다.
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이부분은
현대프리미어캠퍼스의 성패를 좌우하는
매우 중요한 문제 일수 있다는 것이
필자의 생각인데
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현대아울렛의 성패가 꽤나 밀접하게
연관될 것이라 생각된다
실제로 남양주 다산동에 사는 시민의 입장에서
매우 만족하며 살고 있기도 하지만
한번 다산에 와본사람들의 공통점은
생각보다 멀지 않구나
가깝네? 
깨끗한데?
큰도시네?
등의 반응이 많다
연간 800만명 이상의 방문객이
현대 프리미엄 아울렛을 찾아준다면
현대프리미어캠퍼스와 연계하여
랜드마크로서 자리잡을 가능성이 있다고 본다
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현대프리미어캠퍼스
실입주 또는 투자
목적을 명확하게 하시길 바라며
그 목적에 맞게 분석하고
정확한 상담 속에
올바른 투자 결정하시길 바랍니다
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모든 부동산은 단점과 장점이
존재하며 무엇이 우세할지를 판단하여 
결정하는 것이 투자자의 몫이
아닐까 합니다.
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비록 어설픈 분석이지만
나름의 생각으로 정리하였습니다
부디 많이 공부하시고 많은 이야기
들어보시길 바랍니다.